半年前北卡30万买2300尺新房，现在现金抢都要40万！纽约上班族远程投资实现躺赚！
作者 | Dennis Zhang
整理 | 陈西瓜
编辑| 三日匠
作者简介
Dennis Zhang, 北美地产学堂学霸学员。
大家好，我是北美地产学堂的学员Dennis，居住在新泽西，在纽约上班。
刚毕业的时候做了一点小投资，赚到了人生的第一桶金。
现在在北美地产学堂上了几个月的课程，尝试着在德州、北卡等几个城市进行远程投资，暂时获得了不错的短期收益。
我毕业没几年，兜里确实没有几个钱，所以本金很少。
如果在纽约本地做房产投资的话，可能只买到一个区域不是很好，还比较小的房子。
这样做投资的话，现金流肯定非常慢，所以我打消了在本地做房产投资的念头，选择了远程投资。
01
远程投资，实现躺赚！
分析了自身情况，我觉得需要找一个房价相对较低的城市，房子要大要新，区域、地段要好。
加上我本来就有全职工作，也没多少时间管理房子，如果能全权交给房产经纪人帮忙打理的话，就更好了。
我的理想只有一个，就是：躺赚。
这个投资方法确实适合我本人，但我要在这里说明一下，投资必定有风险，它是一个非常个人的行为，所以你要根据自己的实际情况，以及当时市场的时机情况来做出综合判断。
对于投资理念，我是比较偏好长期的价值投资。
就像股市投资一样，有时间积累，收益可以自己把握，同时还能合理的分散风险。
如果投资本地市场的话，相当于把所有的鸡蛋集中在一个篮子里，而且这个鸡蛋可能在某一时段不太适合个人的投资需求，而你却一昧去等待的话，可能就会错过了投资时机。
最好还是能够开阔眼界去远程市场看一看，这样可以在不同的地区布局资产，等于把鸡蛋分散在不同的篮子中，这样就可以在一定程度上分散风险了。
我是去年11月开始行动，那时候大选刚结束，我觉得市场的状况是比较适合舍近求远的。
当时利率降至史低，新任政府的财政刺激政策提高了市场的通胀预期，是贷款投资实体资产的好时机。
当时在疫情打击下，纽约及周边，其实是一个全国少有的买方市场，我觉得未来，它的房产价值会回归，而至于什么时候回归，能回归到什么程度，站在去年年底的时间点是不确定的。
而形成鲜明对比的是，远一些的城市，很多人都在抢房。
当时“抢房”已经进入了白热化的阶段，越来越多的开发商开始限制投资人进入，同时投资回报也是一降再降。
通过综合考量，所以我感觉到远程投资的风口已经来临。
作为一个行动派，感觉到风口了就要迅速干起来。
于是我直接从投资收益角度出发来考虑房源。
02
投哪城？
如果你有特定的需求和偏好，譬如你以后需要到某个城市发展，那你可以特定的去那个区域去看一看房源。
一开始我对房源也是一无所知，也不知道哪个城市，或者哪个区域的房子更适合投资，刚好搜索到北美地产学堂新一期的远程投资课程正在进行时，我果断插班参加。
因为我知道行动要快，不想再等下一期。
在课程中不但学到远程投资从选地区，选房，选团队，管理和退出每一个环节的理论知识，还跟一些远程投资的专家一对一交流，加深了我对远程房产投资的认知，同时也建立起了人脉，找到了优秀的合作团队。
刚好那时北美地产学堂成立了淘沙找房各地俱乐部，全美很多城市地区都有当地的负责人。
加入后，能和很多当地的房产投资者或者对那个地区感兴趣的投友们交流分享，获得了很多第一线的信息。
后来证明，学堂课程和淘沙都对我的远程投资起到了关键的作用。鞭长莫及的时候知道去找谁，很重要。
1月份的时候淘沙找房还上线了一个数据可视化工具，可以一站式地搜素各个区域的房产数据，可视化做得非常好。我用这个神器复盘了当初的区域选择，觉得非常准确。
我在里面看了很多数据分析之后，再次确认了当时我的重点选择之一，北卡三角区。
于是我锁定了北卡，虽然也投资了德州，但重点布局还是在北卡。
现在看来，这个决定是正确的。因为前不久，苹果还宣布了要在北卡科技三角洲建立一个新的园区。大家可以看看北卡当地的房产投资者写的北卡地主怎么看“Apple投资10亿美元在北卡金三角建立高科技园！将带来3000个高薪就业机会！”
从当时数据上看北卡三角区并非最优。它租售比不如Tampa(坦帕)，升值不如Austin(奥斯汀)。
但我觉得它底子厚实稳定，有科技教育的生态，既抗跌又看涨，而且持有成本显著更低：它是州府所在地，有3所一流大学，一个老牌科技园区。
人均学历高，人口增长居全国前列，是美东地区少数几个有潜力成为“下一个Austin”的地区。最近的谷歌，苹果入驻已看出了一些苗头。
同时它的房产税很低一般只有1%上下，而且没有CDD，PUD等杂七杂八的费用，状况较好的房子0.6%的租售比就可以有小几百正现金流。
而且北卡在所有热门区域里离纽约/新泽西最近，心理上觉得更安心。
03
选哪区？挑什么房？
接下来是具体区域的选择。
我在去年年底综合考虑个人的预算，当地的房价现金流状况，地理位置，交通，治安环境，未来发展潜力等，锁定了两片区域：
第一个区域在紧邻科研三角区(RTP)以北，Durham南部的27713，27703一带。这里属于RTP核心地段，无论到科技园区，Durham downtown，杜克大学，RDU机场都不过15分钟车程。
淘沙可视化工具北卡三角区zipcode level租售比（越绿租售比越高）
但由于学区，人口构成，本地人的成见等原因，直到去年年底房价都远低于RTP以南等距离，华人钟爱的Morrisville, Cary等地。
我查了Census track-level的收入，犯罪率等数据，觉得虽然Durham整体口碑不好，但南部靠近RTP的区域治安环境还是不错的。
同时地理位置没挑，房子算下来还有小几百的正现金流，应该是大写的价值洼地。
当时市场上还有一些30万上下，2000尺左右的SFH，但相对老旧。
由于初次投资保险起见想投新房，我就根据经纪人推荐投了一个刚开盘还是一片荒地的联排社区。
当时30万出头签下近2300尺的end unit，租金预期$1900+。
几个月后同户型已涨至38万，而且需要bid。
旁边一个类似社区面积房间车库数都更小的model home更是拍出了40.5万cash。
不远处一个新的SFH社区，还没开盘已有百十来号人递交deposit check排队。
而之前看过的老破小SFH，很多也加价到近40万了。
虽然没有整体统计数据，但直观感觉上这一带很可能是三角区过去半年升值最好的地区之一。
当然区域选择是一个动态变化的过程。
今天再来看，这里的洼地可能已基本被填平了。
如果接下来再想投RTP核心地段，是否又要回头去看学区更好，苹果园区所在的Morrisvile了呢？
第二个区域是以27610为核心的Raleigh东南部，一部分Garner直到接近 Clayton一带。
从淘沙可视化工具来看，这里是整个北卡三角区现金流最好的地方，也是American Home For Rent等大机构重点布局的地区。
但这个区域的学区，人口构成，口碑就更差了。
当时经纪人推荐了一个主卧在1楼，2100尺的SFH期房，加上所有升级不到30万，预期房租1800+。
由于房产税，HOA都很低，所以有小几百现金流。
不过由于区不好，而且比二手房贵了10%左右，还是做了一番尽职调查才出手。
我同样查询了Census track-level数据，还逐条街的查看了Google Street View。
这里的社区和房屋看起来干净整洁，并非想象中的破败不堪。
同时这里离Raleigh downtown，新的Amazon distribution center，新的Costco都不远。
而未来5-10年随着Raleigh 540环城路南段完成闭环，可能会给Raleigh东南部带额外发展契机。
学区口碑差+环境治安良+地理位置优+有长期大型项目加持+有现金流，这又满足了价值洼地的几个要素。
现在该小区已捂盘惜售，不再有新房源放出。
而同等面积的旧房价格已一路高歌猛进逼平甚至超过了当时的新房。
Zillow等网站对未来1年涨幅预测，这里依然位居前列。
04
钱的事
最后再说下同时买多个房子的贷款问题。
我当时考虑到贷款以及资金筹备的问题，所以买的都是期房。
这样可以短时间内密集签几个房子尽快打光子弹锁定价格，但过户时间每隔几个月排开。
如果有条件选择建商(当前市场下可能是比较奢侈的假设)，尽量选签合同时接受第三方预批信，不需要额外pull credit的建商。
现在我的远程投资的收益越来越好了，很感谢北美地产学堂的远程投资课，在课上结识了很多优秀的投资人和经纪人朋友，以及淘沙找房当时给我的一些远程投资的建议。
现在学习了很多不错的投资课程，让我在房产投资上实现了从0到1的突破。
如果你和我一样，所在区域的房产市场进入门槛太高，不适合投资，也可以考虑远程投资。
北美地产学堂6月4日将举办介绍远程投资的免费讲座，有兴趣的朋友可以来听听，也许能打开你的房产投资领域！
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